簽了合同不能過戶的房子

        小李和女朋友很滿意，在中介的安排下和房主談好價格、交了2萬元定金，簽完合同，約定一周后過戶。

　　簽了合同后，小李也沒閑著，他想先把落戶口的相關(guān)程序問清楚，準(zhǔn)備好需要提交的材料。誰知，當(dāng)他打電話給房屋所屬的派出所咨詢遷戶口的事情時，當(dāng)班的民警卻告訴他，他所購的房產(chǎn)戶口已經(jīng)被凍結(jié)，無法辦理戶口的遷入遷出。小李聽蒙了，急忙趕到派出所了解詳細(xì)情況，“我們也是剛剛在一個星期前接到上面的通知，對包括你這套房子在內(nèi)的區(qū)域房產(chǎn)戶口進(jìn)行凍結(jié)，應(yīng)該是馬上要拆遷了。”聽了民警的解釋，小李頓時覺得問題大了，他不知道這套房子還買不買得成。

　　煮熟的鴨子又飛了

　　小李打電話給中介反映這個問題，中介也表示沒有遇到過，要咨詢相關(guān)部門。賣方常年在外地工作，對是否拆遷一事也毫不知情。小李抱著一絲希望來到南京市房產(chǎn)交易中心咨詢此事，工作人員聽說其欲購房產(chǎn)的戶口已經(jīng)被凍結(jié)，明確告訴他，戶口被凍結(jié)的房產(chǎn)屬于即將拆遷的房產(chǎn)，按照規(guī)定是無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，進(jìn)行交易的。

　　煮熟的鴨子莫名其妙地就飛了，小李悲劇了?？粗幸惶追孔硬蝗菀?，小李覺得就這樣終止合同真是心有不甘，而且小李聽說房子拆遷很劃算，還有人專門投資拆遷房呢。小李打算和賣方談?wù)?，就將錯就錯，采用私下協(xié)議的方式把房子買下來，以后拆遷補(bǔ)償也由自己拿。

　　小李把這個想法和賣方溝通，賣方卻不愿意再將這處面臨拆遷的房子出售了，并表示自己原先并不知情，現(xiàn)在希望退還定金終止合同。小李卻不干了，終止合同可以，但是賣方不但要退還定金還得承擔(dān)一定的賠償。賣方覺得小李的說法沒道理，雙方只得去咨詢律師該如何處理。

　　賣方不知情可撤銷合同

　　南京高的律師事務(wù)所的資深律師宋輝了解了事情的經(jīng)過之后指出，小李所購房屋屬于被拆遷房屋，因被納入了拆遷范圍，因而無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶、戶口遷入等相關(guān)手續(xù)。而且據(jù)情節(jié)來看，賣方確實(shí)不知道房屋面臨拆遷的事實(shí)，這種情況下小李與賣方如在協(xié)商后達(dá)成一致，可解除合同。

　　在無法協(xié)商一致的情形下，小李和賣方也有權(quán)以買賣合同已實(shí)際不能履行為由，單方行使合同解除權(quán)。合同解除后，小李有權(quán)向賣方主張返還已付購房款。至于小李想要求賣方私下交易，繼續(xù)履行合同的要求，宋輝指出，由于賣方不同意，小李是無法強(qiáng)制執(zhí)行的。

　　至于小李提出的要賣方退還定金之外還需要額外的賠償，宋輝介紹，這要符合以下條件。根據(jù)《合同法》第五十四條，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：一、因重大誤解訂立的;二、在訂立合同時顯失公平的。如果賣方在簽訂房屋買賣合同時，隱瞞了房屋要拆遷的事實(shí)，致使小李對買賣標(biāo)的的性質(zhì)產(chǎn)生重大誤解，在合同履行中無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶、戶口遷入手續(xù)。小李有權(quán)向法院請求撤銷該買賣合同，并可就所受損失向賣方主張賠償，可主張的損失范圍不僅包括已付購房款及其利息損失，還可就房屋升值部分主張可得利益損失等。

　　宋輝提醒，為避免發(fā)生此類糾紛，建議在購房前了解下擬購房屋是否已被納入拆遷范圍，同時在房屋買賣合同中，就有合同解除權(quán)的行使、賠償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)盡量做出明確約定。