承租業(yè)主共有場(chǎng)地惹官司　物業(yè)未被授權(quán)合同無效

法官提醒商家在承租時(shí)要留個(gè)“心眼”

　　承租商鋪商家首選地段，但如果商家承租的這些場(chǎng)地屬于業(yè)主共有部分，而物業(yè)公司在未得到業(yè)主授權(quán)的情況下對(duì)外出租，則租賃合同是無效的。近期，江蘇無錫崇安區(qū)法院審結(jié)了2起因出租業(yè)主共有場(chǎng)地引發(fā)的糾紛案件。

　　承租業(yè)主共有場(chǎng)地物業(yè)未被授權(quán)，商家損失自擔(dān)30%

　　2010年1月，市民劉先生看中了某廣場(chǎng)的一塊約40平左右的場(chǎng)地，想作商業(yè)使用。經(jīng)打聽，劉先生找到了該廣場(chǎng)的物業(yè)公司，雙方簽下了為期6年的租賃協(xié)議，年租金為7萬元。之后，劉先生依約支付了第一年的租金，但令其沒想到的是，物業(yè)公司在收了租金后卻遲遲不交付場(chǎng)地，也不退還已收租金。經(jīng)了解，原來物業(yè)公司根本未得授權(quán)，無權(quán)出租此場(chǎng)地。這讓劉先生懊悔不已，眼見場(chǎng)地租不到，支付的租金也要不回，劉先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上了法庭。

　　在庭審過程中，被告物業(yè)公司未出庭應(yīng)訴。經(jīng)法院審理查明，劉先生想出租的場(chǎng)地屬大樓公共部位，系全體業(yè)主共有。該廣場(chǎng)業(yè)主或業(yè)委會(huì)從未授權(quán)物業(yè)公司出租該場(chǎng)地，也未收到任何租金。

　　法院認(rèn)為，物業(yè)公司在未獲得權(quán)利人授權(quán)的情況下擅自將房屋出租給劉先生的行為系無權(quán)處分行為，該房屋租賃協(xié)議也是無效的。物業(yè)公司取得的租金應(yīng)當(dāng)返還劉先生。物業(yè)公司明知自己無處分權(quán)，仍將場(chǎng)地出租，具有一定過錯(cuò)，但劉先生在簽訂租賃協(xié)議時(shí)未盡謹(jǐn)慎審核義務(wù)，亦具有一定過錯(cuò)。因此合同無效給劉先生造成的利息損失應(yīng)由自己承擔(dān)30%，物業(yè)公司承擔(dān)70%。

　　得業(yè)主授權(quán)，業(yè)委會(huì)出租非機(jī)動(dòng)車庫合同有效

　　商家向物業(yè)公司承租房屋時(shí)，一定要事先核實(shí)該房產(chǎn)是不是屬于業(yè)主共有，商家可要求對(duì)方出示業(yè)主同意的相關(guān)證明。若物業(yè)無權(quán)出租，不僅租房合同無效，自己還要承擔(dān)損失，吃啞巴虧。然而，如果商家承租的場(chǎng)地是經(jīng)過業(yè)主授權(quán)，則合同是有效的。下面就有這么一則案例。

　　2011年8月，某大廈的業(yè)委會(huì)向一商家出租了面積約為200平米的非機(jī)動(dòng)車庫，這讓該大廈的部分業(yè)主不滿業(yè)委會(huì)的“擅租”行為，遂以業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意擅自出租了該車庫為由，要求法院確認(rèn)房屋租賃協(xié)議無效，讓商家立即遷出。

　　經(jīng)法院審理查明，該大廈共有58名業(yè)主，其中34名業(yè)主書面授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)大廈公共部分進(jìn)行經(jīng)營性管理，上述業(yè)主所享有的專有部分面積也超過了該大廈總面積的半數(shù)，故業(yè)委會(huì)有權(quán)對(duì)外出租該大廈的公共部分，租房協(xié)議合法有效。最后，法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

　　法官說法：物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)在對(duì)外出租業(yè)主共有部分時(shí)，應(yīng)得到業(yè)主授權(quán)同意。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，可召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。