最高法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的理解與適用
一、房屋登記案件的受案范圍
《物權(quán)法》剛一公布，各種房屋登記的可訴性就成為房屋登記案件審理當(dāng)中引起熱烈討論的一個(gè)問題。《物權(quán)法》及建設(shè)部配套的《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）關(guān)于房屋登記的規(guī)定涉及兩類行為，一是房屋登記行為，包括房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記三類權(quán)利登記，以及異議登記、更正登記、預(yù)告登記三類輔助登記。二是相關(guān)行政行為，包括是否準(zhǔn)予查詢、復(fù)制登記資料以及撤銷登記、收繳權(quán)屬證書等行為。兩類行為都符合《行政訴訟法》關(guān)于受案范圍的規(guī)定，均為可訴。鑒此，《規(guī)定》第一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。”
關(guān)于房屋登記排除司法審查的問題，司法解釋規(guī)定了三種情形：（1）根據(jù)有權(quán)機(jī)關(guān)法律文書所為的房屋登記?！兑?guī)定》第二條第一款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者有權(quán)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認(rèn)為登記與有關(guān)文書內(nèi)容不一致的除外。”據(jù)此，可分兩種情況，一是按照具有確權(quán)效果的人民法院判決、仲裁委員會(huì)的仲裁書、人民政府的征地決定作出的房屋登記行為。按照《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，此時(shí)，新的權(quán)利人已經(jīng)直接取得了房屋所有權(quán)。二是根據(jù)人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)作出的協(xié)助執(zhí)行通知書作出的房屋登記行為，登記機(jī)構(gòu)受到有權(quán)機(jī)關(guān)文書效力的拘束。上述兩種情況下，登記機(jī)構(gòu)所作的登記并非出于獨(dú)立意志，承認(rèn)其可訴性不能起到救濟(jì)當(dāng)事人的作用，只能徒增司法負(fù)擔(dān)。（2）換證、補(bǔ)證及更新登記簿的可訴性?！兑?guī)定》第二條第二款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。” 根據(jù)《辦法》第二十七條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。另外，登記簿樣式修改也會(huì)帶來更新登記簿的問題。這些行為是否可訴？實(shí)踐中經(jīng)常產(chǎn)生疑問。我們認(rèn)為，這些行為如果沒有改變?cè)怯泝?nèi)容，則系重復(fù)處置行為，不可訴；反之則可訴。（3）歷史遺留問題。《規(guī)定》第二條第三款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”其理由是，在行政訴訟法實(shí)施之前，房屋登記不屬行政訴訟受案范圍，按法不溯及既往原則，不應(yīng)受理。
《規(guī)定》第三條還規(guī)定了不影響房屋登記案件可訴性的三種情形：“（一）房屋滅失；（二）房屋登記行為已被登記機(jī)構(gòu)改變；（三）生效法律文書將房屋權(quán)屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據(jù)采用。”
房屋滅失、房屋登記行為被登記機(jī)構(gòu)改變（包括注銷、變更、撤銷等），原房屋登記行為仍有損害利害關(guān)系人權(quán)利的可能，故此應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人保留救濟(jì)的機(jī)會(huì)。這是《規(guī)定》第三人第（一）、（二）項(xiàng)的主要理由。
法院在審理民事案件時(shí)把房屋登記作為定案證據(jù)使用后，當(dāng)事人可以起訴該房屋登記嗎？最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十四條第（十）項(xiàng)規(guī)定，訴訟標(biāo)的為生效判決的效力所羈束的行政行為不可訴。所以，問題就是民事判決將房屋登記的結(jié)果的房屋權(quán)屬證書作為證據(jù)使用，是否屬于“羈束”的情形。我們認(rèn)為，應(yīng)為不羈束，因?yàn)槊袷略V訟的證據(jù)審查與行政訴訟對(duì)行政行為的合法性審查并不是一回事。這是《規(guī)定》第三條第（三）項(xiàng)的主要理由。
二、債權(quán)人的原告資格問題
債權(quán)人訴轉(zhuǎn)移登記的資格問題，在房屋登記案件中大量出現(xiàn)，對(duì)此加以明確的呼聲比較強(qiáng)烈。我們認(rèn)為，債權(quán)人一般沒有原告資格，因?yàn)榉课菟袡?quán)人把房屋賣掉可獲對(duì)價(jià)，對(duì)價(jià)仍可還債，并不影響債權(quán)。不過，確實(shí)存在某些特殊情形應(yīng)當(dāng)承認(rèn)原告資格。鑒此，《規(guī)定》第四條作出如下規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的；（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的； （三）人民法院依債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機(jī)構(gòu)的；（四）房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的。”下面對(duì)上述四種情形分別說明：
第一，以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的。房屋買賣雙方辦理預(yù)告登記后，房屋買受人享有的債權(quán)就由普通債權(quán)變成了受到特別保護(hù)的債權(quán)。按照《物權(quán)法》第二十條第一款，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，債務(wù)人再次轉(zhuǎn)讓已作預(yù)告登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。如果房屋登記機(jī)構(gòu)予以辦理，則債權(quán)人可以基于預(yù)告登記權(quán)利人的身份提起行政訴訟。
第二，房屋為抵押物，且轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意。《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。分三種情況。一是轉(zhuǎn)讓經(jīng)抵押權(quán)人同意，同意則意味著放棄了提出異議的權(quán)利；二是轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意，但債務(wù)人已經(jīng)代為清償，此時(shí)不僅抵押權(quán)消滅，債權(quán)也消滅了，自然沒有起訴的原告資格；三是轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意，且抵押權(quán)仍然存在。有原告資格。抵押公示的目的當(dāng)中，包括對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù)，自然有原告資格。
第三，人民法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施。我們認(rèn)為，債權(quán)人在符合以下兩個(gè)條件時(shí)具有原告資格：（1）人民法院采取強(qiáng)制措施的目的在于保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。如果法院采取強(qiáng)制措施是為了其他利益而非保護(hù)特定債權(quán)，則債權(quán)與房屋并無關(guān)聯(lián)，仍屬于普通債權(quán)，無原告資格。（2）人民法院已在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了該強(qiáng)制措施登記。房屋登記不得對(duì)抗司法，但前提是司法的意志先為房屋登記機(jī)構(gòu)所知悉。按照有關(guān)司法解釋規(guī)定，人民法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施，必須通知房屋登記機(jī)構(gòu)。
第四，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通。我們認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓方是否負(fù)有債務(wù)雖非房屋轉(zhuǎn)移登記需要考慮的法定要件，但房屋登記機(jī)構(gòu)故意侵害債權(quán)卻顯然超出了登記規(guī)則所能容許的底線。如果房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員在明知債務(wù)人轉(zhuǎn)讓房屋系出于逃債目的，而徇私予以辦理，則應(yīng)承認(rèn)債權(quán)人的訴權(quán)。
需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，本條并非是完全列舉，只是把實(shí)踐中已經(jīng)共識(shí)四種情形先明確下來，并不排斥法院在實(shí)踐中繼續(xù)探索。
三、連續(xù)轉(zhuǎn)移登記案件的起訴與受理
與房屋連續(xù)轉(zhuǎn)讓相附隨，起訴連續(xù)轉(zhuǎn)移登記的情形時(shí)有發(fā)生，各地法院對(duì)此尚無共識(shí)。一種意見認(rèn)為法院只能受理起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的案件，對(duì)于后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴，則不宜受理，因?yàn)檫@樣就會(huì)損害善意第三人的利益。另一種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許一并起訴，理由是，后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的買受人未必都是善意取得，應(yīng)當(dāng)給予利害關(guān)系人以救濟(jì)的機(jī)會(huì)。我們傾向于第二種意見，具體有如下三點(diǎn)內(nèi)容：
第一，利害關(guān)系人具有起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的原告資格，這一點(diǎn)是沒有疑問的。
第二，利害關(guān)系人是否具有起訴第二次轉(zhuǎn)移登記的資格，在第一次轉(zhuǎn)移登記的司法審查結(jié)果出來之前是不明確的。如果判決撤銷，則具有起訴第二次登記的資格。反之則沒有。
第三，由上述意見可以得出兩個(gè)判斷，一是利害關(guān)系人一并對(duì)多次轉(zhuǎn)移登記一并提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)一并受理，并先審理第一次轉(zhuǎn)移登記。人民法院判決駁回原告就第一次轉(zhuǎn)移登記提出的訴訟請(qǐng)求，或者確認(rèn)在先轉(zhuǎn)移登記違法（保留登記效果）的，裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴；人民法院判決撤銷第一次轉(zhuǎn)移登記的，則繼續(xù)審理第二次轉(zhuǎn)移登記。依此類推。
根據(jù)以上觀點(diǎn)，《規(guī)定》第五條規(guī)定：“同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。”“原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請(qǐng)求，或者因保護(hù)善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴。”“原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”
四、法院通知第三人參加訴訟的問題
調(diào)研中，不少法院建議司法解釋對(duì)于哪些第三人由法院通知參加訴訟，哪些由第三人申請(qǐng)參加訴訟的問題加以明確。考慮利害關(guān)系的明顯程度和法院的承受能力，我們認(rèn)為，房屋登記的權(quán)利人以及被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人，他們的利益直接受到判決結(jié)果的影響，而且可能是不利影響，按照正當(dāng)程序之法理，作出不利處分之前應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人申辯機(jī)會(huì)。如果他們被記載于登記簿，則利害關(guān)系顯而易見，法院通知他們以第三人身份參加訴訟，既是可能的，也是必要的。除了明確記載于登記簿上的權(quán)利人之外，其他人如果與房屋登記存在利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以人民法院能否確認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)，如果能確認(rèn)，則應(yīng)通知；不能確認(rèn)則由他們自行申請(qǐng)。據(jù)此，《規(guī)定》第六條規(guī)定：“人民法院受理房屋登記行政案件后，應(yīng)當(dāng)通知沒有起訴的下列利害關(guān)系人作為第三人參加行政訴訟：（一）房屋登記簿上載明的權(quán)利人；（二）被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人。（三）人民法院能夠確認(rèn)的其他利害關(guān)系人。”
五、房屋登記案件的管轄
按照不動(dòng)產(chǎn)訴訟專屬管轄原則，房屋登記案件一般都應(yīng)由房屋所在地法院管轄。之所以如此，主要是為了便于法院現(xiàn)場調(diào)查取證。不過，在某些房屋登記案件中，現(xiàn)場調(diào)查取證往往并非必要，因此可以更多地考慮便民之需要，給予原告更多的選擇空間。我們認(rèn)為，請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復(fù)制登記資料等職責(zé)、對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起訴訟，以及因行政復(fù)議改變房屋登記行為而引起訴訟等三種情形下，應(yīng)當(dāng)給予原告這種選擇權(quán)。據(jù)此，《規(guī)定》第七條規(guī)定：“ 房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：（一）請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復(fù)制登記資料等職責(zé)的；（二）對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起行政訴訟的；（三）對(duì)行政復(fù)議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。”
六、民行交叉及其處理
原告起訴房屋登記行為時(shí)，如果對(duì)作為基礎(chǔ)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓合同、婚姻、共有、繼承等民事行為提出異議，法院如何處理？我們認(rèn)為，由于基礎(chǔ)關(guān)系的定性決定著房屋登記行為的存廢，在基礎(chǔ)關(guān)系存在爭議時(shí)，處理行政爭議的時(shí)機(jī)可能不成熟。因此，恰當(dāng)?shù)奶幚硎歉嬷?dāng)事人先解決民事爭議，行政案件暫不立案，但解決民事爭議的時(shí)間不應(yīng)計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)。如果行政訴訟已經(jīng)受理，怎么辦？在民事案件處理期間，應(yīng)當(dāng)裁定中止訴訟。鑒此，《規(guī)定》第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。”
七、復(fù)印件、影印件的可采性
房屋登記的檔案材料中通常會(huì)有復(fù)印件、影印件的存在。比如申請(qǐng)人的身份證、戶籍證明、戶口本、護(hù)照、結(jié)婚證、營業(yè)執(zhí)照等身份證明材料，房屋登記機(jī)構(gòu)只能在核對(duì)原件后收取復(fù)印件。法院在審查中，如何看待這些證據(jù)的證明力？是否應(yīng)當(dāng)要求房屋登記機(jī)構(gòu)提供原件加以核對(duì)？有兩種不同意見。一種意見認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì)；被告無法提供原件的，人民法院可以調(diào)??；復(fù)印件、影印件與原件不一致或者原件無法取得且被告不能提供其他證據(jù)證明的，人民法院對(duì)該復(fù)印件、影印件的證明效力不予認(rèn)可。另一種意見認(rèn)為，若原件由被告保管的，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì)；被告非自身的原因而不能提供原件的，應(yīng)提交經(jīng)核對(duì)原件的復(fù)印件并作出說明。原告如果仍不認(rèn)可，則應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。
我們傾向于第二種意見。主要理由是：第一，被告不具有舉證能力，由于原件由申請(qǐng)人自己保管，房屋登記機(jī)構(gòu)只能提供檔案中保存的復(fù)印件，若當(dāng)事人無法聯(lián)系到、拒不提供或本來就存在弄虛作假的情況，則房屋登記機(jī)構(gòu)沒有途徑找到原件，在此情況下，要求房屋登記機(jī)構(gòu)不提供原件就不對(duì)復(fù)印件的證據(jù)效力采信是不合適的。第二，法律要求房屋登記機(jī)構(gòu)在接收復(fù)印件時(shí)進(jìn)行核對(duì)，如果不給予其信任，這一制度就難以為繼，因此，在一般情況下，應(yīng)當(dāng)推定被告留存的復(fù)印件與原件一致。第三，原告要推翻法律推定，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)。據(jù)此，《規(guī)定》第九條規(guī)定：“被告對(duì)被訴房屋登記行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任。被告保管證據(jù)原件的，應(yīng)當(dāng)在法庭上出示。被告不保管原件的，應(yīng)當(dāng)提交與原件核對(duì)一致的復(fù)印件、復(fù)制件并作出說明。當(dāng)事人對(duì)被告提交的上述證據(jù)提出異議的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)。”
八、關(guān)于房屋登記案件判決的若干問題
房屋登記行為合法時(shí)如何判決？一般認(rèn)為，按照《行政訴訟法》第五十四條第（一）項(xiàng)規(guī)定，登記合法，應(yīng)當(dāng)判決維持。我們經(jīng)調(diào)研認(rèn)為，考慮到房屋登記案件的特殊性，不宜判決維持，判決駁回訴訟請(qǐng)求更為適宜。因?yàn)榉ㄔ簩?duì)登記行為的審查實(shí)際上是復(fù)審，而不是代替行政機(jī)關(guān)作出正確的行為。法院認(rèn)為被訴登記行為合法意味著兩點(diǎn)，一是房屋登記機(jī)構(gòu)的審核達(dá)到了合理審慎的程度。二是現(xiàn)有證據(jù)可以支持登記結(jié)果，但是不能排除將來有新的證據(jù)可以推翻這一結(jié)果。在登記行為未涉訴的情況下，如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)登記結(jié)果錯(cuò)誤，可以持有關(guān)證據(jù)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正。但是在登記案件中，如果法院判決維持，按照司法優(yōu)越原則，房屋登記機(jī)構(gòu)不能作出與此相矛盾的行為，即便登記結(jié)果錯(cuò)誤，亦無更正空間。鑒此，《規(guī)定》第十條規(guī)定：“被訴房屋登記行為合法的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。”
對(duì)違法的房屋登記行為可否作出部分撤銷判決？我們認(rèn)為，以下兩種情況可以適用部分撤銷：一是登記存在多個(gè)權(quán)利主體，其中部分主體權(quán)利基礎(chǔ)喪失，可以撤銷部分主體的房屋登記。二是房屋可分，其中房屋的登記違法的，可以判決撤銷該部分房屋的登記行為。鑒此，《規(guī)定》第十一條第一款規(guī)定：“被訴房屋登記行為涉及多個(gè)權(quán)利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應(yīng)予撤銷的，可以判決部分撤銷。”
房屋登記在訴訟前或者訴訟中已被房屋登記機(jī)構(gòu)撤銷或者注銷，其可訴性不受影響，但是如何判決有必要加以明確。按照《若干解釋》第五十七條第二款規(guī)定第（二）項(xiàng)規(guī)定，“被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的”，法院應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)登記行為違法。此種情形下，房屋登記的效力在確認(rèn)違法之前即已被消滅。鑒此，《規(guī)定》第十一條第二款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機(jī)構(gòu)改變的，判決確認(rèn)被訴行為違法。”
按照《若干解釋》第五十八條規(guī)定，撤銷房屋登記將給公共利益造成重大損失的，可以判決確認(rèn)登記違法，但保留登記效果。除此之外，現(xiàn)有法律和司法解釋沒有規(guī)定其他確認(rèn)違法保留效果的情形。我們認(rèn)為，為了與《物權(quán)法》上善意取得制度相銜接，有必要增加一種情形，即房屋已為第三人善意取得的，即便登記行為違法，亦不應(yīng)撤銷。當(dāng)然，如果違法可以補(bǔ)救，法院應(yīng)當(dāng)判決房屋登記機(jī)構(gòu)采取補(bǔ)救措施?！兑?guī)定》第十一條第三款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。”
九、房屋登記案件賠償問題
多因一果有兩大形態(tài)：混合侵權(quán)和共同侵權(quán)?；旌锨謾?quán)當(dāng)中，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人并無通謀，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員的主觀狀態(tài)是過失而非故意，第三人的主觀狀態(tài)則可能是故意或者過失。比較典型的情況是，第三人造假并不足以亂真，但其利用登記人員的疏忽大意，最終達(dá)到了欺詐目的。此類情形，房屋登記機(jī)構(gòu)如何承擔(dān)責(zé)任？討論當(dāng)中這個(gè)問題的爭議很大。我們認(rèn)為，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)以承擔(dān)中間性質(zhì)的按份責(zé)任為宜。為什么是中間責(zé)任？因?yàn)榈谌死梅课莸怯洐C(jī)構(gòu)的失誤為自己牟利，也就是說，登記錯(cuò)誤的最終受益人是第三人，而非房屋登記機(jī)構(gòu)。從這個(gè)意義上說，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任是拜第三人所賜，故房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)原告所承擔(dān)的賠償責(zé)任，最終還是應(yīng)由第三人買單。為什么要按份？因?yàn)檫^失在性質(zhì)上有輕重之分，在損害原因力上有大小之分，按照公平原則，其與賠償責(zé)任份額之間應(yīng)為正比關(guān)系。
調(diào)研中有人提出，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)按份責(zé)任不符合《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定。按照該條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任或者結(jié)果責(zé)任，即只要登記結(jié)果錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)全部賠償，然后再追償。在《物權(quán)法》公布時(shí)，這種觀點(diǎn)較為流行，但隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，過錯(cuò)推定責(zé)任漸漸成為實(shí)務(wù)當(dāng)中起支配作用的標(biāo)準(zhǔn)。我們經(jīng)研究認(rèn)為，在關(guān)于賠償責(zé)任承擔(dān)的諸多方案當(dāng)中，過錯(cuò)推定責(zé)任最具合理性，而且從法律解釋上也可以得到論證?！段餀?quán)法》二十一條規(guī)定第一款規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”其中的“給他人造成損害”通常都意味著房屋登記已經(jīng)完成，已經(jīng)完成的房屋登記當(dāng)然也是錯(cuò)誤的，但是按照該款規(guī)定，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。如果對(duì)于登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)也有錯(cuò)誤怎么辦？這個(gè)問題由第二款作出回答。所以，聯(lián)系上下文，該條第二款規(guī)定的“登記錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是指房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過程中所犯的錯(cuò)誤，這種錯(cuò)誤就是未盡到法定的審核職責(zé)，具體說就是登記機(jī)構(gòu)的審核未達(dá)到《物權(quán)法》第十二條規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，如果第三人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)已盡審核職責(zé)仍無法發(fā)現(xiàn)的，則應(yīng)由第三人承擔(dān)民事賠償責(zé)任，而不能再要求房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。鑒此，《規(guī)定》第十二條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”
關(guān)于登記人員與第三人惡意串通的賠償責(zé)任，我們認(rèn)為，惡意串通屬于共同侵權(quán)，而共同侵權(quán)的法理是連帶賠償責(zé)任。據(jù)此，《規(guī)定》第十三條規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。”
十、司法解釋的適用范圍
《規(guī)定》第十四條規(guī)定：“最高人民法院以前所作的相關(guān)司法解釋，凡與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。”“農(nóng)村集體土地上的房屋登記行政案件參照本規(guī)定。”其中第二款規(guī)定“參照”是考慮到，建設(shè)部《辦法》將農(nóng)村集體土地上的房屋登記也納入了管轄范圍，司法解釋應(yīng)當(dāng)有所銜接。不過，《辦法》層級(jí)較低，不能作為司法解釋制定依據(jù)，故此，本條用了“參照”的表述。
新聞來源：中國法院網(wǎng)
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